蒋院强律师——建设工程、房地产、刑事辩护专业律师

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房屋租赁合同未约定,物业费由哪方承担?

案例
       张某将房屋出租给李某使用。李某向张某交纳了押金和首月租金,张某出具《收条》,载明“收到李某押金6000元(两个月租金),一年期满结清租金、水电等费用后退还”。李某按时交纳了租金,但三个月后物业上门催收物管费,李某表示让物业找张某收。因将产生滞纳金,张某只好支付了物业费,再向李某追索。张某表示,由租客支付物业费和水电费是行规。但李某主张,双方并未书面也未口头约定物业费由李某承担,则李某只需要支付租金。双方协商未果,此后,均是由张某支付物业费。租期届满后,李某找张某退还押金,张某表示愿将扣除物业费之后的金额退还给李某,双方发生争议。李某提起仲裁,要求张某全额退还押金。

      上述案件中,双方的争议焦点在于,在双方没有明确约定的情况下,物业费应该由出租人还是承租人承担。对于这个问题,实务中也有不同的观点。一种观点认为,应由出租人承担。出租人是房屋所有人,是法律规定应交纳物业费的主体,在没有明确约定的情况下,不能转嫁给承租人。另一种观点认为,应由承租人承担。承租人在使用房屋时也实际享受了物业服务,按照“谁受益谁负担”的原则,物业费应由承租人承担。

       要弄清这个问题,首先需要了解物业费的性质。物业费是物业公司为业主提供物业管理服务所获得的对价。物业服务企业由业主或业主大会选聘,对全体业主负责。按照权利义务对等的原则,理应由业主向物业公司交纳物业费。而租赁关系主要体现为承租人占有、使用租赁物,出租人收取租金。虽然承租人在使用房屋时自然地享受了物业公司提供的服务,但这并不必然导致物业费负担的转移,除非租赁合同对于物业费作出了明确约定。试想,业主在房屋空置的情况下也不能以未享受物业服务为由拒交物业费,那么,在房屋使用人不是自己的情况下,如果需要由使用人承担物业费,则应由业主和使用人约定。所以小编倾向于认为,在没有约定的情况下,物业费由出租人自行承担。

       当然,由承租人承担也不无道理,在实践中需要结合具体案情来公平处理。例如,短租合同和长期租赁合同,整租还是分租,对于物业费的处理可能会有不同。在长期的整租中,承租人与小区关系更为密切,要求出租人承担可能不太妥当。而在分租中,由各承租人共同交纳物业费不易操作,理解为出租人已经将物业费成本计入租金更加合适。此外,需要考虑租赁合同的具体履行情况,探求双方当事人的真实意思,例如上述案例中,张某向李某追索不成的情况下,垫付了物业费,此后每月的物业费均是张某支付,张某在收到李某租金时并未提出异议,并未就物业费再向李某提出主张,视为张某以实际行为认可了物业费自行承担。

       另外,根据《物业管理条例》第四十七条的规定,物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定。出租人和承租人可以约定由承租人享有在物业管理活动中的全部权利义务,包括授权承租人参与业主大会投票等。在这种情况下,由承租人承担物业费更是无可厚非。

     下一个问题在于,对于物业公司来讲,可以向出租人还是承租人主张物业费?

     《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。” 《物业管理条例》第四十一条第一款规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”

      从私权自治的角度,业主是可以和物业使用人约定物业费由后者承担的。但这种约定属于业主和物业使用人的内部约定,除非得到物业公司的同意,否则是不能免除业主交纳物业费的责任的。法律规定物业公司可以向物业使用人收取物业费,是为了方便物业公司找到交费主体,从法律关系上讲,这属于债的加入而不是债的转移。我国《合同法》第六十五条规定,当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。

文章来源:广州仲裁委员会微信平台

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