蒋院强律师——建设工程、房地产、刑事辩护专业律师

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“一房数卖”中,买受人如何维护自己的合法权益


   生活中,出卖人罔顾信用,图谋私利,“一房数卖”的情形时有发生,特别是在物价波动之际最为常见。“一房数卖”,涉及到《合同法》《物权法》中的债权关系和物权关系,法律关系较为复杂,作为买受人,如何主张自己的合法权益,才能得到法律上的支持和保护,是首先要考虑的问题。张印富律师认为应先要清楚自己所处案件中的情形条件,对现行法律法规优先保护权益顺位心中有数,与法律规定相向而行,才能使自己主张的权益保护依法得到支持。张印富律师结合多年的实务经验予以阐释,以飨读者,

一、“一房数卖”主要表现情形
  “一房数卖”亦称为“二重买卖”,是指出卖人与第一买受人订立房屋买卖合同后,又与第二买受人订立相同标的物的另一买卖合同;有的出卖人先后与数个相对人订立买卖合同,将同一标的物多次出卖,以下四种情形大量存在:
   一是出卖人与第一买受人订立房屋买卖合同后,在未办理不动产过户登记、未交付房屋的情况下,又与第二买受人订立另一房屋买卖合同;
   二是出卖人与第一买受人订立买卖合同后,在未办理不动产过户登记、未交付房屋的情况下,又与第二买受人订立另一买卖合同,并将房屋过户登记给第二买受人;
   三是出卖人与第一买受人订立房屋买卖合同后,在未办理不动产过户登记,但已交付房屋的情况下,又与第二买受人订立另一房屋买卖合同;
   四是出卖人与第一买受人订立房屋买卖合同后,在未办理不动产过户登记、已交付房屋的情况下,又与第二买受人订立另一买卖合同,并将房屋所有权转移给第二买受人。

二、“一房数卖”情形下的权利保护顺位
   上述四种情形,相同的是出卖人与第一买受人订立买卖合同后,均未办理不动产过户登记;不同的是,房屋未交付或已交付第一买受人,已过户或未过户登记于第二买受人。
   鉴于出卖人与第二买受人签订房屋买卖合同时,未与第一买受人办理不动产过户登记,房屋还登记在出卖人名下,出卖人先后签订的二个或数个买卖合同,原则上数个债权关系均成立。主要依据是:(1)债权无排他性,同一标的物可以设定两项以上的债权;(2)一物数卖客观上反映了市场条件下的正常的商业竞争,法律无必要禁止;(3)从经济学的角度讲,愿意以较高价格获得财产的人通常是最需要该项财产的人,将财产分配给最需要的人,符合经济效益最大化原则;(4)未获得财产的债权人的利益可以通过追究债务人的违约责任而获得补偿,“一物数卖”原则上数项债权均成立,不违背公平原则。
   对此,最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第15条规定“审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”
《全国民事审判工作会议纪要(2011年)》第16条规定:“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋记忆买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间,应综合考虑合同再主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。 ”
买受人依据上述权利保护顺位,确定主张继续履行合同取得房屋所有权,或主张解除合同,要求对方承担违约责任赔偿损失,以维护自身的合法权益。

三、“一房数卖”中恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人
   《合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:……,(二)恶意串通,损害国家、集体或第三人利益;……。”如果出卖人与第二买受人恶意串通,买受人恶意办理不动产所有权登记,侵害了第一买受人的合法权益,出卖人与第二买受人签订的买卖合同无效,第二买受人自然不能依据无效的合同享受权益,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人,第一买受人可以主张继续履行合同,获得房屋。

四、无所有权人出卖他人房屋的行为
   从广义上理解,“一房数卖”还包括:出卖人与第一买受人订立买卖合同后,在房屋已办理不动产过户登记的情况下,又与第二买受人订立另一买卖合同。此种情形,因出卖人与第二买受人签订买卖合同时已非标的物的所有权人,第一买受人与第二买受人之间的关系已经不再是两个购买人之间的关系了,而是所有权人与无权处分行为中的第三人之间的关系,此种情况已不是典型的一物数卖,适用无权处分及善意取得的有关规定对其利益冲突加以解决,即“二重买卖的构成,以出卖人在先后二次买卖契约之缔结时,均握有标的物之所有权为前提。在第二次缔约时,出卖人已不再拥有标的物之所有权,则其第二次买卖,将不是二重买卖,而为他人之物之买卖”。
   对此种情形,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”
   故,根据上述情形及规定,“一房数卖”中买受人主张维护自己的合法权益,需要先清楚自己所处案件中的情形条件,明了法律法规所保护权益的顺位,再依照规定提出自己的权益主张,才可能赢得官司,得到法律支持和保护。

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