蒋院强律师——建设工程、房地产、刑事辩护专业律师

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唐某与中粮公司商品房买卖合同纠纷借名买房不成,成功退回已付定金和首付款


唐某借名买房不成,成功退回已付定金和首付款

【案件经过】


    唐某由于不具有深圳户籍,故唐某借用侄子王某的名义于2013年4月14日与中粮地产集团深圳房地产开发有限公司签订了一份《深圳市房地产认购书》(以下简称“《认购书》”),在签订认购书时,原告向被告支付了50000元定金,并同时约定自签订认购书之日起7天内双方签订正式的买卖合同。2013年4月22日,唐某向中粮公司支付了首付款203251元,但是中粮公司并未依据《认购书》的约定在7天内与唐某签订正式的购房合同。之后中粮公司负责与唐某接洽的工作人员一再更换,直到2013年9月份,中粮公司才通知唐某去指定银行办理购房按揭手续。但是此时王某的工作已变动,并已离开深圳到外地工作,王某的社保档案亦随王某迁离深圳,王某的购房资格已不存在。而唐某自身不具备《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》中非深圳本市户籍居民在深圳购房条件,因此唐某现已不能再购买案涉房屋。


    唐某在与中粮公司的工作人员沟通这一情况后,中粮公司的工作人员回复如果唐某确定不能购买该房屋,只能按照唐某违约处理,唐某需要向中粮公司支付总房款20%的违约金。唐某无奈,通过多方寻找,最后找到蒋院强律师,希望蒋院强律师能维护其合法权益。


     蒋院强律师经过对唐某提供的证据材料进行分析,虽然唐某是以王某的名义与中粮公司签订《认购书》,但是《认购书》《确认书》等文件上的“王某”均是唐某代签的,由此可以证明中粮公司实际上是知晓并认可唐某是真实的认购人。而被告中粮公司在唐某支付的首付款后,仍然未与原告签订正式的商品房买卖合同,中粮公司的行为已经违反了双方在《认购书》中的约定,被告中粮公司对此负有主要责任。而原告在2013年4月22日向被告交付的203251元首期购房款在性质上属于预付款,现在由于原告与被告未能订立正式的商品房买卖合同,所以被告占有原告交付的203251元购房款已没有合法根据;而被告向原告收取的1000元搭板费是用以改善案涉房屋状况的,现原告与被告无法签订商品房买卖合同,案涉房屋与原告已没有任何关系,故被告保有原告交付的1000元搭板费亦没有合法根据。因此被告应当将原告预先支付的203251元购房款和1000元搭板费返还给原告。


     在庭审中,被告中粮公司坚持《认购书》《确认书》的相对方就是王某,与唐某无关。于是蒋院强律师向法院申请对《认购书》《确认书》中的“王某”进行笔迹鉴定以确定该《认购书》《确认书》是唐某所签。庭审后,在司法鉴定程序启动之前,被告中粮公司主动联系蒋院强律师希望和解解决本案。


【案件结果】

     最后双方在法官的调解下达成调解协议,被告中粮公司将收取的定金、首付款和搭板费全额返还唐某,诉讼费双方各负担一半。


【办案感悟】

    借名买房风险巨大。在本案中呈现出的风险就有:1、被借名的人因工作变动和户籍变动不再具有购房资格,导致无法按约定购买指定房屋;2、借名人后续维权存在非常大的风险,在本案中,由于全部文件中的“王某”签名均是唐某代签,并且被告也存在一直拖延与王某“唐某”签订正式的商品房买卖合同的情形,故被告对于合同未能继续履行存在重大过错,正是以此为突破口,才最终迫使被告中粮公司全额退还所收取的款项。

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