蒋院强律师——建设工程、房地产、刑事辩护专业律师

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借名买房合法,出资人有权要求过户,无权要求确权

     广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第28条规定:“借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外。”从该条规定可知:

一、确认了借名买房的合法性

     关于借名买房是否合法,此前实践中存在两种完全相反的观点,一种认为借名人和出名人双方借名约定意思表示真实,且不违反法律强制性规定,合法有效;另一种则认为借名买房本质是不具备购房资格购房,违反了限购令,损害了社会公共利益,当属无效。此次《指引》明确规定了借名买房约定有效。

二、确认了借名买房的债权属性

    借名买房是债权关系还是物权关系,是否具备物权确认效力也是实践中存在争议的问题(两者法律后果悬殊巨大:具备物权确认效力则具有排他性,可以对抗出名人债权人查封和拍卖以及出名人擅自出售的买家,不具备物权确认效力则不能对抗第三人),相应地,我们见过确认所有权的判决,也见过驳回确认所有权的判决。

    此次《指引》明确规定“借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持”,即否定了借名买房的物权确认效力,符合物权法定原则,兼顾了善意第三人的合法权益。

三、确认了借名买房的过户条件

     既然借名买卖约定有效,属于合法债权关系,则借名人自然享有要求出名人将房屋过户到自己名下的权利,故《指引》规定“借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持”,然房屋买卖毕竟受限购令影响,故同时规定“房屋在限购范围内,借名人不具有购房资格的除外”,即具备购房资格是借名人要求将房屋过户到自己名下的前提条件。

     1、借名买房合法对于限购城市不具备购房资格的人提供了一条“曲线买房”的合法途径,成为破解限购令的合法渠道,对于投资客是一大利好;

     2、虽然借名买房合法,但因不具备物权确认效力,其中的风险还是显而易见的;

     3、不具备购房资格情况下,出名人违约,借名人如何维权,《指引》未予说明,我们认为,基于借名买房约定有效的前提,借名人可以按约定追究出名人违约责任,或要求出名人赔偿损失;

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