蒋院强律师——建设工程、房地产、刑事辩护专业律师

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为广州市增江街陆村村某经济合作社31.087亩土地权属争议提供法律服务

【案情简介】
     
1994年4月8日,增城市鸿丰贸易有限公司(乙方)与广州市增城市增江街陆村村某经济合作社(甲方)签订一份《土地转让协议书》,协议书内容为“经双方协定,甲方将广汕公路陆村路段西南侧的原陆村新屋合作社的土名(梁屋山北门军)现名陆屋山的山地一块约31.089亩,以丈量为准出让给乙方,协议如下,一、转让地位于广汕公路陆村路段西南侧,面向广汕公路宽壹佰米,东至广汕公路边和社员用地,西至新屋合作社山地才运通汽配经营部,南至本合作社山地和本社社员用地,北至广汕公路及增城上海力士乐工程机械修配服务部,面积约31.089亩(附图一份)。二、山地皮转让费:甲方的山地皮以每壹亩贰万元正出让给乙方。有关补偿果树山坟等其它一切的费用由乙方自行委托处理。三、付款方式:由增城市鸿丰贸易有限公司负责支付给甲方。协议签订后预付肆拾伍万元给甲方,余款实量后一个月内付清。乙方付清土地出让费后,该用地属乙方所有。四、甲方负责提供办理村一级的用地手续。镇以上至国土局等所需的手续和费用由乙方负责。五、本协议以签字盖章之日起生效,关于此用地的其他协议按以此协议为准。壹式肆份,各执两份”。

     1994年5月20日,增城国营飞腾摩托车总汇出具一份《证明》,该证明载明“我公司征用增江街陆村新屋合作社(土名)陆屋山地一块面积共31.0878亩,现转让给增城市鸿丰贸易有限公司开发使用,转让费已全部付清。开发使用与我公司无关”。

     2004年12月25日,增城市增江街陆村村民委员会出具一份《证明》,该证明内容为“兹有增城市鸿丰贸易有限公司,征用我陆某新屋经济合作社,陆屋山山地块面积为31.087亩,征地款、果树青苗、补偿款及其他补偿款已全部付清”。
     2004年12月25日,张惠锋、张晓勤以“增城市鸿丰贸易有限公司”的名义出具一份《用地申请呈批表》,该呈批表载明“用地单位增城市鸿丰贸易有限公司申请地点增江街陆村陆屋山地申请用地理由建设工业厂房”,增城市人民政府增江街道办事处在“镇政府审核意见”一栏备注“同意报”并加盖印章。
      2005年1月6日,张惠锋、张晓勤以“增城市鸿丰贸易有限公司”的名义出具一份《增城市城市规划局立案申请表》,该申请表载明“申请单位增城市鸿丰贸易有限公司建设项目名称服装厂建设用地位置增江街陆村陆屋山地申请用地面积31.089亩”,原增城市增城街道办事处在“镇规划建设办意见”一栏备注“同意呈批”并加盖印章。
      广州市增城市增江街陆村村某经济合作社认为1994年4月8日的《土地转让协议书》,是当时合作社负责人私下签订的,村民均不知情,但其对合作社的印章不申请鉴定。陆村村某合作社曾于1992年将上述土地卖给第三方。后来由于新屋经济合作社与购地方的合同履行问题不断发生纠纷,对土地权属发生争议,造成该块地块至今未能办理国有土地使用证和开发。为了不影响广汕公路改扩建工作,经甲乙双方平等协商,达成如下协议:一、征用的土地位于增城市增江街广汕公路陆村路段。……面积为2.7716亩,其中耕地2.7716亩……三、付款方式1、由于上述土地虽有土地购地合约或字据,但购地方一直未曾办理土地使用证及开发使用,因此该土地权属是历史遗留问题、关系存在争议。……四、甲乙双方的权利和义务……2、甲方必须妥善处理好该地块历史遗留问题。如果甲方对上述土地的购地手续和转让手续存在质疑,甲方须通过司法途径解决上述问题。……”。三、张惠锋、张晓勤主张,其在1993年12月28日起开始使用涉案土地,并在涉案土地上建造建筑物,建造有建筑物(包括有精名塑料厂)以及部分平房,占地面积约3000平方米,其中精名塑料厂处于经营状态;其所建造的建筑物均未办理报批报建手续;为此,(一)其提供涉案土地的相关照片以及一份1997年11月21日的《增城市国土局土地行政案件处理决定书》复印件,该决定书载明“……增城市鸿丰贸易有限公司于1989年7月间,未办理用地手续,擅自占用荔城镇陆某的土地31.089亩兴建商铺,现已建好部分设施。……”。(二)其提供一份2004年12月24日的《关于补办建设服装厂项目立项申请的批复》复印件,该批复载明“增城市鸿丰贸易有限公司:……根据市国土、环保、规划等部分的审查,符合补办手续。经研究,同意项目补办立项,批复如下:一、项目地址增城市增江街陆村二、建设规模项目占地面积20726.2平方米(折合31.089亩)……”。四、广州市增城市增江街陆村村新屋经济合作社主张,张惠锋、张晓勤在2014年8月才强行占用涉案土地至今,且其不确认张惠锋、张晓勤在涉案土地上建造有建筑物。

【代理思路】
      在陆村村某经济合作社找到蒋院强律师的时, 涉案的31.087亩土地处于张惠峰实际控制的公司着手开发的过程中,而合作社的村民从未被告知该快土地是被售于他人,从1992年至今,该土地一直属于村民在使用。现张惠锋实际控制的公司已经购买了邻村的另一地块,并且也已经在开发过程中,涉案土地也被该公司用铁皮围起以阻碍村民进入。在接受委托之后,蒋院强律师通过查询该土地的权属情况,得知该土地所属的地块还是属于集体所有,但是涉案的31.087亩土地并没有办理土地权属证书,在这种情况下,代理村民要求国土部门制止张惠锋所实际控制的公司对涉案土地进行开发的行为未能如愿,增城区国土局给的理由是,合作社并非是该土地的权属人,也不是承包人,无权要求国土部门制止他人在该土地上的行为。
       在得到增城区国土部门的这一回复后,合作社申请要求增城区政府确认该地块的土地权属为合作社,但是增城区政府的回复是该地块的权属没有争议,该地块为陆村村集体所有,因此要求确认为合作社集体所有的请求不成立。但是陆村村并不想制止张惠锋占用该土地的行为。而该土地的开发又一直处于进行中,在这种情况下,合作社在陆村村委证明该地块一直由合作社经营使用的情况下,起诉张惠锋,要求停止占有使用该地块。
      在这种情况下,张惠锋实际控制的公司不得不停止对涉案地块的开发,也不得不应诉。通过诉讼,合作社争取到了与张惠锋等协商谈判的机会。最终,合作社与张惠锋等协商解决了涉案地块的权属争议问题。

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